Es una de las primeras preguntas que surgen cuando un ser querido nos deja y, entre los bienes que quedan, se encuentra una propiedad. La pregunta es tan directa como la respuesta: no, no se puede vender una casa que aún está a nombre de un fallecido.
Antes de publicar cualquier anuncio o de contactar a un agente inmobiliario, es absolutamente necesario completar un proceso legal. Este proceso es el que permite que la propiedad cambie de titularidad y pase del nombre del fallecido al de sus herederos. Este trámite, conocido como la aceptación y adjudicación de la herencia, es el paso previo e innegociable.
El primer paso crucial: transferir la propiedad
En España, para poder vender una casa heredada, la propiedad debe figurar, legalmente y en el Registro, a nombre de la persona o personas que la heredan. Mientras el inmueble aparezca a nombre del fallecido, la venta no puede llevarse a cabo.
El proceso, aunque pueda parecer complejo, es indispensable y se compone de varias etapas clave:
- Obtención de documentos clave: Se debe conseguir el Certificado de Defunción y el Certificado de Últimas Voluntades. Estos documentos confirman el fallecimiento y si la persona dejó testamento.
- Identificación de los herederos: Si hay testamento, se sigue su voluntad. Si no, es necesario realizar una Declaración de Herederos Ab Intestato ante notario, un trámite que define quiénes son los herederos legítimos según la ley.
- Aceptación de la herencia: Los herederos deben firmar una escritura de aceptación de herencia. En este paso, se asume la titularidad de los bienes, pero también de las posibles deudas asociadas a ellos.
- Pago de impuestos: Es obligatorio liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la Plusvalía Municipal). Sin estos pagos, la propiedad no se puede inscribir a nombre de los nuevos dueños.
¿Qué ocurre si se intenta vender sin hacer la transferencia?
Intentar vender una propiedad de un fallecido sin haber completado la aceptación de la herencia es un intento destinado al fracaso. Ningún notario, banco o comprador aceptará la operación, ya que la cadena de titularidad está rota. La ley exige que el vendedor sea el propietario legítimo, y el Registro de la Propiedad debe reflejar esta situación para garantizar la seguridad jurídica de la compraventa.
Nuestro rol como agente inmobiliario en este proceso
Entendemos que este es un momento de duelo y de muchas gestiones. Nuestra labor como agencia inmobiliaria especializada en herencias va más allá de poner un cartel de «Se Vende». Estamos aquí para acompañarte y simplificar este proceso.
Podemos ayudarte a:
- Coordinar con abogados y notarios para agilizar los trámites.
- Valorar la casa de manera profesional una vez que esté lista para la venta.
- Buscar al comprador ideal y gestionar toda la negociación.
- Preparar la documentación necesaria para la compraventa final.
En resumen, la respuesta a la pregunta inicial es un «no» rotundo, pero es un «no» con solución. Una vez que hayas completado los pasos de la herencia, la casa estará legalmente a tu nombre y nosotros estaremos listos para ayudarte a venderla de forma rápida y segura.
Si tienes dudas sobre el proceso o necesitas asesoramiento para vender un piso heredado, no dudes en contactarnos. Estamos aquí para guiarte en cada paso.
